المرافق المكتبية الفاخرة من المستوى الأول بأبوظبي تحقق أداءً متميّزاً في السوق

فيما تواجه السوق تحديات مستمرة في الإجمال، تواصل المرافق المكتبية الفاخرة من المستوى الأول تحقيق أداء متفوّق؛ وينعكس ذلك في ارتفاع معدلات الإشغال في معظم الأصول التجارية الرئيسية بالعاصمة وفقاً لتقرير ’نظرة على سوق أبوظبي‘ الذي أجرته شركة الاستشارات العقارية العالمية ’سي بي آر إي‘ في الربع الأخير من عام 2016.

ومع ذلك، وفي ظل استراتيجيات إعادة الهيكلة وتحسين التكلفة، ما تزال السوق تعاني من ضعف في الطلب على الأساسيات واهتمام محدود بالمساحات المكتبية الجديدة. وكان التأثير السلبي لهذا التوجه ملحوظاً في أداء سوق المكاتب الثانوية حيث انخفضت الإيجارات بنسبة 1% على أساس ربعي و8% على أساس سنوي.

وحافظت الإيجارات الرئيسية على استقرارها عموماً خلال هذه الفترة ليتراوح معدلها المتوسط حول 1800 درهم لكل متر مربع في العام. ومع ذلك، يقدم المالكون مزيداً من المحفزات للمستأجرين بما في ذلك منح فترات إيجار مجانية طويلة، مما يؤدي إلى انخفاض تكاليف الإشغال بالنسبة لقاطني العاصمة على الرغم من انعدام تأثيرها على الإيجار الرئيسي.

وفي هذا السياق، قال مات جرين، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في دولة الإمارات العربية المتحدة لدى شركة ’سي بي آر إي الشرق الأوسط‘: "تشهد أبوظبي حالياً انكماشاً واسع النطاق في معدلات إيجار الأصول غير الأساسية نتيجة لانخفاض الطلب على الأساسيات وارتفاع مستوى العروض المتاحة ومعدلات الأماكن الشاغرة. ونتيجة لذلك، يمكننا أن نتوقع مزيداً من تراجع الإيجارات خلال عام 2017، في ظل عدم وجود انتعاش وشيك في الأداء المتوقع".

ووفقاً للدراسة السّوقية، اتسمت سوق العقارات السكنية في أبوظبي بمستويات نشاط منخفضة خلال الربع الأخير من عام 2016، مع تراجع مستمر ومتواضع نسبياً في معدلات الإيجار والمبيعات. وهدأت الأنشطة الاستثمارية إلى حد كبير نتيجة للوضع الاقتصادي الراهن وحالة عدم اليقين السائدة في السوق.

وحافظ شاطئ الراحة وجزيرة الريم على مكانتيهما كمواقع استثمارية جذابة تتراوح فيها معدلات المبيعات النموذجية بين 14250-17750 درهم للمتر المربع الواحد. وتتراوح الأسعار في منطقة الريف وقرية هيدرا، وهما من المواقع الأكثر حساسية للتكلفة، بين 8500-12375 درهم للمتر المربع الواحد. ومع ذلك، وفيما تشهد الإيجارات في العديد من المواقع الأخرى عالية الجودة أداء سلبياً، شهدت المواقع ذات الأسعار الأكثر ملاءمة ظروفاً أكثر استقراراً بشكل عام.

وفي الإجمال، انخفضت إيجارات الشقق بنسبة 7% خلال عام 2016 على الرغم من التراجع الطفيف خلال الربع الأول من نفس العام. وبعد التغييرات التنظيمية الأخيرة، توجهت أبوظبي نحو تحديد سقف لزيادة الإيجارات بنسبة 5% بهدف تنظيم ارتفاع أسعار الإيجارات. وفيما لا نتوقع أن يؤثر ذلك بشكل كبير في سوق تشهد تراجعاً، إلا أنها خطوة إيجابية لمستقبل السوق وضمان بيئة تنظيمية أفضل لمستأجري العقارات السكنية في العاصمة أبوظبي.

ووسط ارتفاع تكاليف المعيشة، والناجم جزئياً عن ارتفاع الرسوم البلدية ورسوم هيئة مياه وكهرباء أبوظبي وغيرهما، ترتفع حساسية السكان من الوافدين وبشكل متزايد تجاه التكلفة، وخاصة فيما يتعلق بمتطلبات الإسكان. وكما هي الحال مع الربع الأخير، بقيت إيجارات المساكن أكبر مجموعة إنفاق للأسرة. وانعكس هذا التوجه في أداء أكثر مرونة للوحدات السكنية الصغيرة (الاستديوهات والوحدات السكنية التي تضم غرفة نوم واحدة)، والتي تواصل استقرارها النسبي بالمقارنة مع الوحدات السكنية الأكبر والأكثر تكلفة. وهذا يعكس أيضاً التحول العام نحو القدرة على تحمل التكاليف وسط ليونة مستويات الاقتصاد وضعف الطلب.

وأضاف جرين: "أدى ازدياد تركيز أنشطة التطوير الأخيرة والتاريخية على المنتجات السكنية ذات المستوى فوق المتوسط إلى الفاخر إلى اختلال توازن السوق التي تميل نحو الوحدات الأقل تكلفة، على الرغم من أن غالبية المغتربين هم من مجموعات الدخل المنخفض إلى المتوسط. وساعد النقص الحالي في المنتجات ذات الأسعار المناسبة في عزل الإيجارات في أماكن مثل ’الريف داون تاون‘ وغيرها من مشاريع التطوير المماثلة خارج الجزيرة".

وفيما يتعلق بقطاع الضيافة، يشير التقرير إلى أن مطار أبوظبي الدولي سجل توافد أكثر من 24.4 مليون مسافر خلال عام 2016، وهو ما اتضح في نسبة النمو 5% بالمقارنة مع عام 2015. وشملت الوجهات الرئيسية كلاً من الهند والمملكة المتحدة مع نسبة نمو سنوي 13% و11% على التوالي.

وعلى الرغم من الزيادة الملحوظة في عدد المسافرين القادمين، فإن النمو الذي تم تحقيقه (5%) هو أقل بشكل ملحوظ بالمقارنة مع معدل النمو السنوي المركب 13% الذي شهدناه خلال الفترة بين عامي 2010 و2015.

ويمكن اعتبار عام 2016 فترة صعبة مرت بها سوق الضيافة المحلية؛ وظهر ذلك في التراجع بنسبة 9% في إجمالي إيرادات الفنادق في عام 2016 بالمقارنة مع الأداء في عام 2015. وظهرت أضرار الهبوط المستمر للاقتصاد وقوة الدولار الأمريكي وانخفاض الطلب المؤسسي على الفنادق بوضوح على إيرادات قطاع الضيافة.

ووفقاً لبيانات من مجموعة ’إس تي آر جلوبال‘ المتخصصة في الأبحاث الفندقية، سجلت معدلات الإشغال في أبوظبي في العام المنتهي بـ ديسمبر 2016 نسبة 71.7%، بانخفاض عن 74.4% في الأشهر الـ 12 السابقة إلى ديسمبر 2015. وفي الفترة ذاتها، تراجع قطاع العقارات السكنية في أبوظبي من 519 درهم للغرفة في الليلة الواحدة في العام المنتهي بـ ديسمبر 2015 إلى 467 درهم للغرفة في الليلة الواحدة في عام 2016. كما انخفضت إيرادات الغرفة الواحدة المتاحة في ديسمبر 2016 بنسبة 13% من 386 درهم للغرفة في الليلة الواحدة في ديسمبر 2015 إلى 335 درهم للغرفة في الليلة الواحدة في عام 2016.

ووضع تراجع الطلب من قطاع الشركات مزيداً من الضغوطات على قطاع الضيافة وسط تزايد المنافسة، مع إتاحة نحو 2000 مفتاح جديد على مدار العام. وأردف جرين: "على الرغم من هذه الانخفاضات، ظهرت أبوظبي بين الوجهات الرائدة في دول مجلس التعاون الخليجي في مجال السياحة. وانعكس ذلك في الارتفاع النسبي لمعدلات الإشغال في أبوظبي بنحو 72% مقابل 48-66% في مدن رئيسية أخرى في دول مجلس التعاون الخليجي".