سوق العقارات السكنية في دبي يجذب المشترين والمستأجرين في الربع الثاني من عام 2019

يواصل كل من المستأجرين والمستخدمين النهائيين الاستفادة من انخفاض أسعار العقارات واستمرار تراجع معدلات إيجار الشقق السكنية والفلل في دبي، والذي من المتوقع أن يستمر حتى نهاية العام الحالي، وذلك وفقاً لأحدث بحث أجرته شركة تشيسترتنس الرائدة في قطاع الخدمات العقارية والذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثاني من عام 2019.

ويُعزى هذا الانخفاض إلى استمرار تخمة المعروض في سوق العقارات السكنية في الإمارة، حيث من المقرر تسليم 47,502 شقة سكنية وفيلا وشقة "تاون هاوس" هذا العام، أي ضعف ما تم تسلميه عام 2018.  

وفي معرض تعليقه على ذلك، قال نِك ويتي المدير الإداري لدى تشيسترتنس في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "على المدى القصير، سيواصل ارتفاع المعروض تأثيره على نمو سوق العقارات السكنية في دبي، لاسيما مع لجوء المطورين إلى تقديم المزيد من الحوافز والعروض المغرية بما في ذلك خطط السداد المرنة لمرحلة ما بعد التسليم لمدة خمس سنوات، خفض رسوم التسجيل، تجميد رسوم خدمات العقارات، بالإضافة إلى ضمان تحقيق العائد على الاستثمار. وبالمثل، يعمل الملّاك وأصحاب العقارات على جذب المستأجرين عبر منحهم أشهُر مجانية، وتسهيلات دفع الإيجار السنوي عبر شيكات متعددة، وتقديم عقود إيجار قصيرة الأمد. ويمكنني القول بأن دبي ستظل جاذبة للمستأجرين والمشترين في المستقبل القريب لحين إيجاد توازن بين العرض والطلب".

وفي هذا الإطار، شهد سوق المبيعات انخفاض أسعار الشقق السكنية والفلل بنسبة 4% في الربع الثاني من عام 2019. ففي سوق الفلل، كانت منطقة "نخلة جميرا" الأكثر مرونة بانخفاض طفيف نسبته 1٪ وبواقع 1,967 درهم للقدم المربع. على النقيض من ذلك، شهدت "البحيرات" الانخفاض الأكبر بنسبة 6٪ ليصل سعر القدم المربع إلى 1,038 درهم، في الوقت الذي تراجعت فيه الأسعار في كل من "ذا ميدوز" و"الينابيع" إلى 854 درهماً للقدم المربع بهبوط نسبته 5%، تليها "جميرا بارك" بنسبة 4٪ و827 درهم للقدم المربع، كما سجلت الأسعار في منطقة "المرابع العربية" تراجعاً بنسبة 3% ليصل سعر القدم المربع إلى 833 درهم. ومن أبرز الأسباب التي ساهمت في هبوط الأسعار، ارتفاع الطلب على الفلل الجديدة مقابل تراجعه في عدد من المجمعات السكنية التي تضم الفلل القديمة نسبياً والتي هي بحاجة إلى عمليات صيانة وتجديد.

وعلى مستوى مبيعات الشقق السكنية، أظهرت مناطق "ذا جرينز" ودبي لاند ودبي موتور سيتي مرونة نسبية وشهدت انخفاضاً بنسبة 2٪ فقط مقارنةً بالربع السابق، حيث بلغ سعر القدم المربع 907 درهم في "ذا جرينز" و706 درهم في دبي لاند و700 درهم في دبي موتور سيتي.كما شهدت كل من "ذا فيوز" ووسط مدينة دبي (داون تاون دبي) الانخفاض الأعلى في مبيعات الشقق السكنية بنسبة 9٪ و7% وبواقع 1,090 درهم و1,401 درهم للقدم المربع على التوالي، ويرجع هذا الانخفاض إلى زيادة العرض في تلك المناطق. هذا ولم تشهد المدينة العالمية (إنترناشونال سيتي) أي تغيير خلال الربع الثاني لتقف الأسعار عند 481 درهم للقدم المربع.

وأضاف ويتي قائلاً: "في إطار سعيهم إلى الحفاظ على القدرة التنافسية، بات المطورون اليوم أكثر ابتكاراً. حيث شهدنا في هذا السياق شراكة استراتيجية بين مركز دبي للسلع المتعددة ومجموعة إعمار تمنح الأخيرة بموجبها المشترين في مشروعها الفاخر "دبي هيلز استيت" رخصة تجارية مجانية لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، وتأشيرة إقامة عائلية مجانية لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، بالإضافة إلى ملكية تجارية بنسبة تملّك تصل إلى 100٪ في بعض القطاعات".

من جهته شهد سوق الإيجارات انخفاضاً ملحوظاً في الربع الثاني مقارنةً بالربع الأول من العام الحالي، حيث تراجع معدل إيجار الشقق السكنية والفلل بنسبة 5٪ و8% على التوالي على أساس ربع سنوي. وهو ما منح المستأجرين المزيد من الخيارات الجيدة. الانخفاض الأكبر شهدته منطقة "واحة دبي للسيلكون" بواقع 12% للشقق المكونة من غرفتي نوم والتي باتت متوفرة للإيجار مقابل 60,000 درهم في السنة، في حين سجلت كل من دبي لاند وديسكفري جاردنز انخفاضاً متوسطاً قدره 8%، ليستقر معدل إيجار شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم عند 51,000 درهم و75,000 درهم على التوالي.

وفي الإطار ذاته، تراجعت معدلات الإيجار في كل من "ذا فيوز" "ذا جرينز" ومدينة دبي الرياضية وأبراج بحيرات الجميرا بنسبة تراوحت ما بين 1٪ إلى 3%، لتبلغ معدلات الإيجار في تلك المناطق 120,000 درهم و100,000 درهم و68,000 درهم و89,000 درهم على التوالي وذلك للشق المؤلفة من غرفتي نوم. كما انخفضت معدلات الإيجار في كل من مرسى دبي (دبي مارينا) والخليج التجاري بنحو 5٪ مع توفر شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم في منطقة مرسى دبي مقابل 110,000 درهم و100,000 في الخليج التجاري.

وأكمل ويتي بالقول: "من المرجح أن نشهد انخفاضاً ملحوظاً في الإيجارات في كل من دائرة قرية جميرا، الخليج التجاري، دبي لاند ومدينة محمد بن راشد بسبب ارتفاع العرض المتوقع في هذه المناطق".

وعلى مستوى تأجير الفلل السكنية، تراجعت الأسعار في كل من جزر جميرا وذا ميدوز والمرابع العربية بنسبة 11٪ كمعدل وسطي ووصل معدل إيجار الفلل المكونة من أربع غرف نوم إلى الآن 210,000 درهم و180,000 درهم و160,000 درهم على التوالي. في الوقت الذي كانت فيه نخلة جمرا أكثر المناطق مرونةً من حيث معدلات الإيجار بهبوط طفيف نسبته 2% مقابل 3% في منطقة الينابيع وذلك في الربع الثاني من عام 2019.

وفي هذا الربع أيضاً، ارتفعت قيمة المعاملات المنجزة بنسبة 31% لتسجل 7.37 مليار درهم مقارنةً مع 5.64 مليار درهم في الربع الأول من عام 2019، واستحوذت منطقة وسط مدينة دبي على القيمة الأكبر من تلك المعاملات بواقع 1.13 مليار درهم.

واختتم المدير الإداري لتشيسترتنس قائلاً: "على الرغم من هبوط الأسعار في مختلف الفئات، إلا أن السوق العقاري في إمارة دبي أظهر بعض المؤشرات الإيجابية من خلال زيادة حجم المعاملات المنجزة في فئة الوحدات السكنية المكتملة والبيع على المخطط. حيث تشير تلك الزيادة إلى استمرار النشاط الملحوظ للمستخدمين النهائيين ومواصلتهم شراء العقارات في دبي".